Uma das questões que mais vezes é colocada aos administradores de condomínios e, subsequentemente, a quem presta assessoria jurídica aos mesmos, respeita à garantia do edifício, designadamente ao início do prazo de garantia relativamente às partes comuns.
Nos termos do disposto no artigo 1225.º n.º 1 do Código Civil, “se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis por sua natureza destinados a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”, aplicando-se esta disposição ao “vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado” (n.º 4).
No mesmo sentido, o Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, que transpôs para a ordem jurídica portuguesa a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de maio, sobre certos aspetos da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, aplicável a contratos de compra e venda de bens imóveis celebrados entre profissionais e consumidores até 31 de dezembro de 2021, inclusive, refere no seu artigo 4.º n.º 1 que “em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato”, acrescentando o n.º 1 do artigo 5.º que “O consumidor pode exercer os direitos previstos no artigo anterior quando a falta de conformidade se manifestar dentro de um prazo de dois ou de cinco anos a contar da entrega do bem, consoante se trate, respetivamente, de coisa móvel ou imóvel.
O Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022, cujas disposições em matéria de contratos de compra e venda de bens móveis e de bens imóveis celebrados entre profissionais e consumidores se aplicam aos contratos celebrados a partir desta data, passando este a dispor, no artigo 23.º, que
“O profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de (a) 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais e (b) 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade.”
De acordo com o teor das disposições referidas, os prazos de garantia iniciam a sua contagem no momento da entrega do imóvel, momento que, relativamente às partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal, tem sido objeto de discussão doutrinária e jurisprudencial.
A propósito desta querela, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a decidir que o prazo de garantia começa a correr quando o construtor/vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos – o momento a partir do qual o vendedor deixa de ter poder para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos e identificados com os interesses comuns – ou seja, a partir da entrega do prédio a uma entidade/administração distanciada do vendedor e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.
Vejam-se a título de exemplo os Acórdãos do STJ de 01/06/2010 (Proc. 4854/03.0TBGDM.P1.S1), de 29/11/2011 (Proc. 121/07.TBALM.L1.S1) e de 31/05/2016 (Proc. 721/12.5TCFUN.L1.S1), todos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
Importa ter presente que, em matéria de garantia, este é apenas um dos prazos a considerar, razão pela qual se torna imprescindível a consulta de advogado especializado nesta matéria.